Vuokrasopimus: 5 minuutin opas vuokranantajalle

Kun annat asunnon vuokralle, vuokrasopimus on tärkein “turvaverkkosi”. Hyvin laadittu sopimus ehkäisee väärinkäsityksiä, tekee pelisäännöt selviksi ja auttaa riitatilanteissa. Tässä tiivis opas vuokrasopimuksen tekemiseen Suomen käytäntöjen ja asuinhuoneiston vuokrausta koskevien perussääntöjen pohjalta.

Mitä vuokrasopimus tarkoittaa?

Vuokrasopimus on sopimus, jolla annat vuokralaiselle oikeuden käyttää asuntoa sovituin ehdoin vuokraa vastaan. Suomessa sopimusvapaus on laaja, mutta osa säännöistä on pakottavia (esimerkiksi irtisanomisajat ja irtisanomisen muoto). [oai_citation:0‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vaikka suullinen sopimus voi olla pätevä, käytännössä kirjallinen sopimus on lähes aina järkevin: se vähentää tulkintoja ja helpottaa näyttöä, jos jotain pitää myöhemmin todistaa.

Valitse sopimustyyppi: toistaiseksi vai määräaikainen?

• Toistaiseksi voimassa oleva: jatkuu, kunnes jompikumpi irtisanoo. Tyypillisin vaihtoehto.
• Määräaikainen: päättyy sovittuna päivänä ilman irtisanomista. Irtisanominen kesken kauden onnistuu yleensä vain, jos siitä on nimenomaisesti sovittu (tai erityistilanteissa lain perusteella).
• Lyhytaikainen majoitus / lyhytvuokraus: käytännöt vaihtelevat, mutta jos kyse on asumisoikeuden luovuttamisesta maksua vastaan, sopimusehdot kannattaa joka tapauksessa tehdä kirjallisesti ja selkeästi.

Mitä vuokrasopimukseen kannattaa kirjata?

Hyvä vuokrasopimus on “tylsä” – eli niin tarkka, ettei siitä jää arvailun varaa. Minimissään kirjaa:

• Osapuolet: vuokranantajan ja vuokralaisen nimet, yhteystiedot (ja tarvittaessa henkilötunnus/yritystiedot käytännön asioita varten).
• Kohde: osoite, huoneiston tunniste, pinta-ala, varastotilat/autopaikka (jos mukana), sekä mahdolliset käyttöoikeudet (sauna, pesutupa, piha).
• Vuokra: määrä, eräpäivä, maksutapa, viivästyskorko (jos käytät), sekä mitä vuokraan sisältyy.
• Kulut: vesi, sähkö, internet, autopaikka, saunamaksu – kenen nimissä ja miten veloitetaan.
• Vakuus: määrä, palautusehdot ja mihin sitä voidaan käyttää (esim. maksamattomat vuokrat, vahingot, siivous sopimusehdoin).
• Vuokrankorotus: indeksiehto / prosentti / euromäärä ja ajankohta. Jos ehtoa ei ole, korotus ei ole “ilmoitusasia” vaan vaatii sopimista.
• Erityisehdot: tupakointi, lemmikit, jälleenluovutus, huoneiston hoito, avaimet, muuttoilmoitukset, taloyhtiön järjestyssäännöt.

Liitteet, jotka säästävät hermoja

• Kuntotarkastus / vika- ja varustelista (sisäänmuutossa): seinät, lattiat, kodinkoneet, avaimet, mittarilukemat, mahdolliset viat.
• Inventaario (kalustetussa asunnossa): mitä irtaimistoa kuuluu vuokraan ja missä kunnossa se on.
• Ohjeet ja käytännöt: esim. jätehuolto, pyörävarasto, palovaroittimet, huollon yhteystiedot, sulaketaulu.

Irtisanominen: aikataulu ja muoto

Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa irtisanomisajat määräytyvät lain mukaan:

• Vuokralaisen irtisanomisaika on 1 kuukausi.
• Vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden.

Irtisanomisaikaa ei voi “kiertää” sopimusehdolla, joka heikentää vuokralaisen asemaa (esim. pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa tai lyhentää vuokranantajan irtisanomisaikaa). [oai_citation:1‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Muoto on tärkeä: irtisanominen on annettava kirjallisesti, ja se on toimitettava todistettavasti. Vuokranantajan irtisanoessa ilmoituksessa pitää mainita päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Jos muotovaatimuksia ei noudateta, irtisanominen voi olla tehoton. [oai_citation:2‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Purkaminen: eri asia kuin irtisanominen

Purkaminen tarkoittaa käytännössä vuokrasuhteen päättämistä “heti” vakavan sopimusrikkomuksen perusteella. Vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus esimerkiksi, jos vuokra jää maksamatta, huoneisto luovutetaan luvattomasti toisen käyttöön, asuntoa käytetään väärin, asunnossa vietetään häiritsevää elämää tai huoneistoa hoidetaan huonosti. Vähäisestä menettelystä purkuoikeutta ei kuitenkaan ole, ja purkuperusteeseen pitää vedota kohtuullisessa ajassa. [oai_citation:3‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vuokralaisella voi olla oikeus purkaa sopimus esimerkiksi, jos asunnon käytöstä aiheutuu ilmeistä terveysvaaraa, tai jos huoneisto joutuu olennaisesti pois vuokralaisen hallinnasta. [oai_citation:4‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Alivuokraus ja jälleenluovutus: mitä vuokralainen saa tehdä?

Vuokralaisella on laissa määriteltyjä oikeuksia luovuttaa asuntoa toisen käyttöön tietyin rajoituksin. Pääsääntöisesti vuokralainen saa (jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä) luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käyttöön asumiseen (alivuokraus tai vastaava järjestely). Koko huoneiston luovuttamiseen (tai muuhun laajempaan luovutukseen) tarvitaan lähtökohtaisesti suostumus tai lupa. [oai_citation:5‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Muista myös: vaikka vuokralainen luovuttaisi osan (tai koko) asunnosta toisen käyttöön, vuokralainen vastaa yleensä edelleen vuokranantajalle vuokrasopimuksen velvoitteista. [oai_citation:6‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vuokranantajan oikeus päästä asuntoon

Vuokralaisen kotirauha on vahva, eikä asuntoon saa mennä “omilla avaimilla”. Toisaalta vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja asuntoon sopivana aikana huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Jos asuntoa ollaan myymässä tai uudelleen vuokraamassa, sitä saa näyttää vuokralaiselle ja vuokranantajalle sopivana aikana. Käytännössä: sovi aina käynnistä etukäteen ja pidä viestintä kirjallisena. [oai_citation:7‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus ja vahingot

Vuokralaisen pitää ilmoittaa viipymättä huoneiston vahingoista tai puutteista, joiden korjaaminen kuuluu vuokranantajalle – ja heti, jos korjaus on tehtävä vahingon suurenemisen estämiseksi. [oai_citation:8‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, mutta vastaa vahingosta, jonka hän (tai hänen luvallaan oleskeleva) aiheuttaa tahallisesti tai huolimattomuudella. [oai_citation:9‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Vuokrankorotus käytännössä

Vuokran korottaminen on helpointa ja siisteintä, kun korotusperuste on kirjattu sopimukseen (esim. elinkustannusindeksi, prosentti tai euromääräinen tarkistus). Silloin kyse on tyypillisesti ennakoitavasta rutiinista, ei riidan alusta.

Jos korotusehtoa ei ole, korotus vaatii lähtökohtaisesti sopimista. Käytännössä tämä tarkoittaa neuvottelua – ja joskus sitä, että vuokralainen ei suostu. Silloin kannattaa miettiä kylmän rauhallisesti: mitä tyhjä kuukausi maksaa verrattuna maltilliseen korotukseen.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Voiko vuokrasopimus olla suullinen?

Voi, mutta se on huono idea. Kirjallinen sopimus on käytännössä ainoa järkevä tapa varmistaa, että ehdot ovat yksiselitteiset ja todistettavissa.

Voiko vuokranantaja irtisanoa sopimuksen ilman syytä?

Vuokralainen voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen vapaammin, mutta vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa pitää olla peruste ja sen on oltava kirjallinen sekä todistettavasti toimitettu. [oai_citation:14‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Mikä ero on irtisanomisella ja purkamisella?

Irtisanominen päättää sopimuksen irtisanomisajan jälkeen. Purkaminen päättää sopimuksen välittömästi, mutta vaatii vakavan sopimusrikkomuksen ja lain mukaisen perusteen. [oai_citation:15‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Saako vuokralainen ottaa kämppiksen ilman lupaa?

Vuokralainen saa käyttää asuntoa puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Lisäksi hän voi tietyin ehdoin käyttää asuntoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisten kanssa, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. [oai_citation:16‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Saako vuokralainen alivuokrata asunnon?

Vuokralainen voi tietyin ehdoin luovuttaa enintään puolet asunnosta toisen käyttöön asumiseen (alivuokraus tai vastaava). Koko asunnon luovuttamiseen tarvitaan lähtökohtaisesti suostumus tai lupa. [oai_citation:17‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Saanko käydä tarkistamassa asunnon kunnon milloin haluan?

Et “milloin haluat”. Vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja asuntoon sopivana aikana kunnon ja hoidon valvomista varten, mutta käynti sovitaan käytännössä etukäteen. Asunto on vuokralaisen koti. [oai_citation:18‡Liikepaikka.fi](https://www.liikepaikka.fi/s/Vuokrasopimus-luonnos.pdf)

Mitä teen, jos vuokra on myöhässä?

Toimi nopeasti ja dokumentoi: muistutus kirjallisesti, tilannekuva selkeäksi ja tarvittaessa etene lain mukaisiin toimiin. Maksamaton vuokra on nimenomainen purkuperuste tietyin edellytyksin.

Vuokrasopimus: tärkeää muistettavaa

• Kirjallinen sopimus + liitteet (kuntolista/inventaario) vähentävät riitoja.
• Irtisanomisajat ovat selkeät: vuokralainen 1 kk, vuokranantaja 3/6 kk.
• Vuokranantajan irtisanominen vaatii kirjallisen, todistettavan ilmoituksen ja perusteen.
• Purkaminen on eri asia kuin irtisanominen ja vaatii painavan perusteen.
• Vuokralainen voi tietyin ehdoin luovuttaa enintään puolet asunnosta toisen käyttöön; koko asunnon luovutus on eri asia.