Vuokraustoiminnan yllätyskulut – mikä voi mennä vikaan?

Vuokranantajana toimimisen suurin motivaatio on sen tuoma ylimääräinen tulo. Asunnonvuokraus voikin parhaimmillaan tuoda merkittävän parannuksen vuokranantajan tulotasoon.

Kuitenkin kannattaa pitää mielessä, että vuokranantajan arki ei ole pelkkää rahantekoa, vaan vuokranantajalle kertyy todellisuudessa runsaasti kuluja joihin kannattaa varautua etukäteen.

Tietyt kulut ovat jo etukäteen tiedossa ja kuuluvat asiaan. Entä jos kulut tulevat täytenä yllätyksenä? Voiko niitä välttää ja jos ei, mitä tulisi tehdä niistä selviytyäkseen?

Tässä oppaamme, joka selittää suurimmat vuokraustoiminnan yllätyskulut.

Luonnonolot ja yllätyskulut

Mikään muu kuluerä ei tule niin suurena yllätyksenä, kuin luonnonolojen aiheuttama vahinko. Suomen sääolot eivät yleensä aiheuta vakavaa vahinkoa kiinteistöille, mutta vaihtelevan sään maassa poikkeustilanteisiinkin tulee varautua.

Tyypillisin sään aiheuttama vahinko on kovan sateen aiheuttamat kosteusvauriot, tai kovasta tuulesta johtuvat vahingot (esim. irronnut peltikatto, kaatuneet puut). Usein myös runsasluminen talvi saattaa aiheuttaa tuhoa ulkorakenteille. Erityisesti omakoti-, pari tai rivitaloissa ulkoalueiden, katon, salaojituksen ym. kunnon ylläpito on tärkeää yllätysten välttämiseksi. Tietyissä osissa Suomea myös tulviminen on jokavuotinen riesa. Vahinkoihin varautuminen etukäteen on huomattavasti helpompaa, kuin jo syntyneiden vahinkojen korjaaminen.

Suunnittelu pitkällä tähtäimellä

Asunnon hankkiminen on usein pitkäaikanen sijotus, joten mahdollisten tulevaisuudenkuvien havainnointi kannattaa ajoittaa vuosikymmeniä eteenpäin. Tämä koskee myös säätä. Aika näyttää miten ilmastonmuutos tulee vaikuttamaan säähän ja sen aiheuttamiin vahinkoihin. Jo nyt ollaan esitetty huolta siitä, että suomalaista rakennuskantaa ei ole suunniteltu ympärivuotiseen sateeseen. Sään ääri-ilmiöiden pelätään myös kasvavan.

Lumettomat ja sateiset talvet aiheuttavat myös välillisesti vaaroja kiinteistölle: Talvisateet ovat vaikuttaneet maaperän koostumukseen, ja viime vuosina esimerkiksi Pääkaupunkiseudulla ollaan jouduttu kaatamaan useita puita, joiden pelätään kaatuvan itsestään juurten pysyessä huonommin puun tuena vettyneessä maassa.

Remontoinnin yllätyskulut

Saatat olla niitä harvoja ja onnekaita, jotka ovat saaneet käsiinsä upopuuden, tai vastaremontoidun asunnon pilkkahintaan. Suurimmalla osalla asunnon ostajista asunto on kuitenkin jonkilaisen remontin tarpeessa. Tämä on varsin totta sijoitusmielessä ostetuille asunnoille, sillä asunnon kunto näkyy sen hinnassa. Helsingissä lähes purkukuntoisen sisustuksen omaavat asunnot menevät kuin kuumille kiville, sillä sijoittajat vaanivat kohteita, joiden hintaa saa nostettua verrattain halvalla remontilla.

Remonttikuintoisen asunnon ostaminen on pikemminkin säästö, kuin menoerä, mutta entä ennalta suunnitelemattomat, tai yllätyksenä tulevat remontit? Jokainen asunto vanhenee ja uusikin asunto on korjauksen tarpeessa tietyn ajan päästä. Jokaisessa taloyhtiössä tullaan toteuttamaan tietyt peruskorjaukset tasaisin väliajoin, näistä suurin murheenkryyni on yleensä putkiremontti.

Säännöllisiä korjauksia ei voi varsinaisesti pitää yllättävinä kuluina, sillä niissä on kyse välttämättömyydestä, joka tulee eteen jossain vaiheessa. Mutta ottaen huomioon, että normaaliaikataulun mukaan joka 50 vuosi tehtävä putkiremontti on saattettu joutua tekemään 1970-luvun puolivälissä rakennettuihin taloihin jo 2000-luvun alussa, voi sen ajankohta tulla todellisenä yllätyksenä. Huonon rakennustekniikan vuosikymmen paljastuu valitettavasti vasta sukupolven päästä talon valmistumisesta. Vuokraustoiminnan yllätyskulut ovat suurimmillaan juuri tällaisten suurten menoerien kohdalla.

Vuokralaisten aiheuttama vahinko

Jokainen, joka ei itse asu omistamassaan asunnossa joutuu luottamaan sen päivittäisen kunnossapidon jonkun muun käsiin. Vuokralaiset ovat toki vastuussa itse aiheuttamastaan vahingosta ja ensimmäsenä turvana vuokranantajalle toimii vuokravakuus, ja asukkaan kotivakuutus. Vuokravakuudesta enemmän oppaassamme.

Kuitenkin kaikki ei aina mene toiveiden mukaan, ja varsinkin suuremmissa vahingoissa omiensa takaisin saaminen voi venyä. Vahingot sattavat myös vaatia välitöntä tilanteeseen puuttumista, jolloin maksuvastuu ja mahdollisesti myöhemmin saatavat korvaukset eivät ole vielä selvitettynä.

Maksamaton vuokra saattaa aiheuttaa loven vuokranantajan lompakkoon. Tässä puskurina oimii myös akuuvuokra. Takuuvuokraa tosin voi periä vain kahden kuukauden vuokraa vastaavan määrän, joten sitä pidempi vuokravastuun vältely voi tulla kalliiksi. Vuokralaisen mahdollinen häätöprosessi voi myös venyä yllättävän pitkäksi.

Yllättäen päättynyt vuokrasuhde

Vuokranantaja saattaa laskea taloutensa vuokra-asunnosta saatavan tulon varaan, mutta kannattaa pitää mielessä, että vuokralaisella saattaa olla muita suunnitelmia. Pysyvä, luotettava vuokrasuhde on aina toivottava, mutta tyytyväinen vuokralainenkin saattaa muuttaa nopealla varoitusajalla esimerkiksi elämäntilanteen muuttumisen takia.

Toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasuhdetta solmiessa kannattaa määrittää vuokrasuhteen minimiaika. Usein tämä aika on 12kk vuokrasopimuksen sopmimisesta. Tällä estetään asukkaan vaihtuminen ja vuokralaisen hakuprosessin tulemisen eteen samantien uudestaan.

Puskurirahasto

Paras tapa estää vuokraustoiminnan yllätyskulut on tietynlaisen puskurirahaston ylläpito. Sen määrä vaihtelee vuokrakiinteistön tason ja määrän suhteen. Kuinka paljon kuluja uskot kiinteistöjesi voivan aiheuttaa kerrallaan? Useampaa asuntoa ylläpitävän vuokrasijoittajan kannattaa tietysti varautua suuremmalla määrällä, kin yhden asunnon sijoittaja.

Muistilista

• Yllätyskulut ovat nimensä mukaisesti yllätyksiä, joten niihin ei voi täysin varautua etukäteen
  
• Yllätyskulut vaihtelevat 
  
• Vuokranantajan apuna kuluista selviytymiseen on takuuvuokra ja vakuutukset, mutta niiden varaan ei voi täysin laskea
  
• Paras keino selviytyä yllättävistä kuluista on puskurirahasto, jota voi käyttää menojen kattamiseen