Sijoitusasunnon vastikkeet – miten vastikkeet vaikuttavat tuottoosi?
Sijoitusasuntoa ostettaessa kaikki kustannukset on syytä ottaa tarkasti huomioon. Vuokranantajan kulut muodostuvat monista eri osista, ja sijoitusasunnon vastikkeet ovat niistä merkittävimpiä. Juuri itsestäänselvyyden vuoksi moni kokematon sijoittaja unohtaa huomioida vastikkeiden todellisen vaikutuksen tuottoon. Tämä opas selventää eri vastiketyypit ja niiden merkityksen sijoittajalle.
Hoitovastike
Taloyhtiön arjen kulut katetaan hoitovastikkeella, jonka suuruus päätetään yhtiökokouksessa. Hoitovastike sisältää esimerkiksi vakuutus-, huolto-, siivous-, jäte- ja lämmityskustannukset sekä isännöitsijän palkkion ja muut ylläpitomenot.
Hoitovastikkeen määrä voi vaihdella huomattavasti taloyhtiöittäin. Usein pieni vastike tarkoittaa, että osakkaat tekevät enemmän talkootöitä itse. Toisaalta liian korkea vastike voi olla merkki tehottomuudesta tai siitä, ettei kulurakenteeseen ole kiinnitetty riittävästi huomiota. Esimerkiksi poikkeuksellisen suuret lämmityskustannukset voivat viitata energiatehokkuusongelmiin, kuten puutteellisiin ikkunoihin tai heikkoon eristykseen. Tällaiset asiat on syytä nostaa esiin yhtiökokouksessa.
Rahoitusvastike
Rahoitusvastike eli pääomavastike kattaa taloyhtiön ottamien lainojen lyhennykset ja korot. Yhtiölainaa käytetään yleensä suurten remonttien, kuten putki- tai julkisivuremontin, rahoittamiseen. Rahoitusvastikkeen määrä riippuu taloyhtiön velan tasosta, ja erot voivat olla suuria taloyhtiöiden välillä.
Rahoitusvastike on käytännössä lainan lyhennystä, joka pienentää asunnon velkaosuutta ja kasvattaa sen arvoa. Monesti ostajalla on mahdollisuus maksaa oma osuutensa yhtiölainasta pois heti asunnon oston yhteydessä. Joissakin taloyhtiöissä hoito- ja rahoitusvastikkeet eritellään tarkasti, toisissa ne yhdistetään yhdeksi yhtiövastikkeeksi.
Yhtiövastike
Yhtiövastike on yleisnimitys taloyhtiölle maksettaville vastikkeille. Se voi koostua erikseen hoito- ja rahoitusvastikkeesta tai ne voidaan yhdistää yhdeksi maksuksi. Yhtiövastike maksetaan yleensä kuukausittain, ja sen suuruus määräytyy pääsääntöisesti huoneiston pinta-alan perusteella.
Erillisvastikkeet
Taloyhtiö voi periä myös erillisiä vastikkeita kuluihin, joita ei kateta hoitovastikkeella. Yleisin näistä on vesivastike, eli käytännössä vesimaksu. Muita erillisvastikkeita voivat olla esimerkiksi hissi-, laajakaista- tai takkavastike.
Erillisvastikkeet eivät välttämättä koske kaikkia huoneistoja. Hissivastiketta voidaan periä vain ylempien kerrosten asukkailta, ja takkavastiketta vain niiltä osakkailta, joiden asunnossa on takka. Sijoittajan kannattaa aina selvittää, mitä erillisvastikkeita taloyhtiössä peritään ja keneltä.
Sijoitusasunnon vastikkeet ja vuokralainen
Vastikkeet tulee huomioida kaikissa sijoituslaskelmissa. Todellinen tuottosi on se summa, joka jää jäljelle verojen, mahdollisten lainanlyhennysten ja vastikkeiden jälkeen. Korkeiden vastikkeiden kanssa muuten hyväkin asunto voi olla heikosti tuottava.
Vastikkeiden maksaminen on aina ensisijaisesti osakkaan vastuulla, eikä niitä voi automaattisesti siirtää vuokralaisen maksettavaksi. Poikkeuksena ovat tietyt erillisvastikkeet, kuten vesivastike, jotka voidaan periä vuokralaiselta, jos tästä on selkeästi sovittu vuokrasopimuksessa.
Vuokraa voidaan korottaa vain, jos vuokrasopimuksessa on sovittu hyväksyttävä korotusperuste, esimerkiksi indeksiehto tai hoitovastikkeen nousu. Sen sijaan rahoitusvastikkeen nousu ei ole sallittu vuokrankorotuksen peruste. Vuokralaista ei voi käyttää taloyhtiölainan maksajana. Vuokrankorotuksesta voit lukea lisää täältä.
Sijoitusasunnon vastikkeet ja verotus
Vastikkeiden verokohtelu on sijoittajalle keskeinen kysymys. Hoitovastike on aina vähennyskelpoinen vuokratulosta. Rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vain, jos se on taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu. Jos rahoitusvastike rahastoidaan, sitä ei voi vähentää vuokratuloista, vaan se kasvattaa osakkeen arvoa.
Verovähennyskelpoiset vastikkeet pienentävät verotettavaa vuokratuloa, joten ne on syytä huomioida huolellisesti. Vastikkeet eivät siis ole taloudellisessa mielessä yhtä raskaita kuin pelkkä bruttosumma antaisi ymmärtää.
Usein kysytyt kysymykset (FAQ)
Voinko vyöryttää yhtiövastikkeen suoraan vuokralaisen maksettavaksi?
Et voi. Yhtiövastike on aina osakkaan vastuulla. Voit kuitenkin sopia vuokralaisen kanssa erillisvastikkeista, kuten vesimaksusta, jos tämä on selkeästi kirjattu vuokrasopimukseen.
Voiko hoitovastikkeen nousu olla peruste vuokrankorotukselle?
Kyllä, jos vuokrasopimuksessa on sovittu hoitovastikkeen muutoksen olevan korotusperuste tai jos korotus tehdään indeksiehdon mukaisesti. Korotuksen tulee aina perustua sopimukseen – sitä ei voi keksiä jälkikäteen.
Miksi rahoitusvastiketta ei voi käyttää vuokrankorotusperusteena?
Rahoitusvastike liittyy taloyhtiölainaan, joka on osakkaan oma rahoituspäätös. Lainsäädännön ja hyvän vuokratavan näkökulmasta vuokralaista ei voida asettaa taloyhtiölainan maksajaksi. Siksi rahoitusvastikkeen nousu ei ole hyväksyttävä vuokrankorotusperuste.
Milloin rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta?
Rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vain, jos taloyhtiö kirjaa sen tuloutettuna. Jos rahoitusvastike rahastoidaan, sitä ei voi vähentää vuokratulosta, vaan se lisää osakkeen hankintamenoa ja vaikuttaa vasta luovutusvoiton verotuksessa.
Muistilista: tärkeimmät asiat
- Selvitä aina, mistä vastikkeet koostuvat ja miten niiden määrä on määritelty.
- Tarkista taloyhtiön velkaosuus ja tulevat remontit ennen sijoituspäätöstä.
- Hoitovastike on aina vähennettävissä, rahoitusvastike vain tuloutettuna.
- Vuokralaiselta voi periä vain erikseen sovittuja erillisvastikkeita (esim. vesimaksu).
- Vastikkeilla on suora vaikutus sijoitusasunnon todelliseen tuottoon – älä koskaan laske tuottoa ilman niitä.
