Vuokra-asuntosijoituksen laskuri
Vuokra-asuntosijoituksen laskuri laskee vuokrakäyttöön tehtävän oston kannattavuuden: kassavirran, tuotot, velkaantuneisuuden, kokonaisarvosanan ja ennusteen koko pitoajalle. Se löytyy osiosta ”Työkalut” ja sieltä kohdasta ”Sijoituslaskuri”.
Kaikki lasketaan uudelleen selaimessasi sitä mukaa kun kirjoitat: ”Tallenna”-painiketta ei ole.
Tärkeää!
Laskelmaa ei koskaan säilytetä. Jos poistut sivulta tai lataat sen uudelleen, kaikki kentät palaavat oletusarvoihinsa.
Käytä ”Tulosta”- tai ”Lataa”-toimintoa ennen sivulta poistumista, jos haluat säilyttää laskelman.
Aloita uudesta projektista tai olemassa olevasta kiinteistöstä
Lohkon ”Kiinteistö” yläosassa luettelo ”Analysoitava kiinteistö” tarjoaa vaihtoehdon ”Uusi projekti” — kentissä on tällöin esimerkkiarvot — tai jonkin omista kiinteistöistäsi. Kiinteistön valinta tuo sen tiedot: hankintahinnan ja hankintakulut, kunnostustyöt, kiinteistönvälittäjän palkkiot, vuokran, vuokrakulut, kiinteistöveron, nykyarvon ja vuokrauksen tyypin. Omarahoitusosuus johdetaan tallennetusta lainasta; lainanottajan vakuutusprosentti tuodaan vain, jos se on tallennettu prosenttina.
Puuttuvat tiedot tuodaan nollana, ja kiinteistön vaihtaminen nollaa ensin kaikki kentät. Luettelossa ovat vain ne kiinteistöt, joihin sinulla on oikeus, ilman arkistoituja ja roskakorissa olevia — katso Kiinteistön (yksikön) luominen, muokkaaminen tai poistaminen.
Valitse tarkkuustaso
Kolme välilehteä määrää näytettävien kenttien määrän: ”Aloittelija” pitäytyy olennaisessa; ”Edistynyt” lisää kunnostustyöt, kalusteet, vuokrakulut, vajaakäytön, rakennuksen hoitokulut, kunnossapidon, hallinnoinnin ja verotusoletukset; ”Asiantuntija” lisää vuokran vuosittaisen indeksikorotuksen, yksityiskohtaiset veroasetukset, myynnin, vuosiennusteen ja sisäisen korkokannan.
Alemmalle tasolle palaaminen piilottaa kentät mutta säilyttää niiden arvot: ne otetaan edelleen huomioon laskennassa.
Täytä oletukset
Vasen sarake ryhmittelee oletukset lohkoihin: ”Kiinteistö”, ”Rahoitus”, ”Vuokratulot”, ”Käyttökulut”, ”Verotusoletukset” ja ”Myyntioletukset”. Kenttiä ”Lainan määrä” ja ”Kuukausierä” ei täytetä itse: laina on kokonaiskustannus miinus omarahoitusosuus, ja erä sisältää lainanottajan vakuutuksen. ”Kunnossapitovaraus” ja ”Vuokrauksen hallinnointipalkkiot” ilmoitetaan prosentteina vuokrasta; ”Nykyarvo” korvaa hankintahinnan arvonnousun laskentaperusteena.
Jos jokin arvo on ristiriitainen — hankintahinta tai laina-aika nolla, korko yli 20 %, vajaakäyttö alueen 0–100 % ulkopuolella, omarahoitusosuus suurempi kuin kokonaiskustannus — palkki ”Puutteelliset tai ristiriitaiset tiedot” korvaa arvosanan ja kertoo, mitä on korjattava.
Lue tulokset
Oikea sarake päivittyy jokaisella näppäinpainalluksella:
- arvosana A:sta F:ään ja sen kommentti;
- ”Kuukausittainen kassavirta — verojen jälkeen”, mukana kassavirta ennen veroja, vuosikassavirta ja kymmenen vuoden pylväskaavio;
- ”Bruttotuotto”, ”Nettotuotto” ja ”Nettotuotto (netto-netto)”: jokainen ruutu kertaa oman kaavansa;
- ”Tasapainovuokra”, se vuokra, jolla kassavirta on nolla;
- ”Kokonaisinvestointi” ja ”Rahoitusaste (LTV)”;
- ”Riskipisteytys” asteikolla 100: velkaantuneisuus, kassavirran marginaali, vajaakäyttö ja bruttotuotto. Mitä pienempi luku, sitä turvallisempi kauppa.
Tasolla ”Asiantuntija” mukaan tulevat ”Vuosiennuste”, ”Arvioitu jälleenmyyntiarvo”, ”Nettoluovutusvoitto” ja ”IRR”.
Miten arvosana muodostuu
A ja B: kassavirta verojen jälkeen positiivinen, riski matala tai kohtalainen. C: kassavirta on tiukka tai lievästi negatiivinen. D: tietoisesti hyväksytty kuukausitappio. F: voimakkaasti negatiivinen kassavirta tai erittäin suuri riski. Arvosana seuraa täysin omista oletuksistasi — kaksi prosenttiyksikköä lisää vajaakäyttöä riittää joskus muuttamaan sen.
Miten vero mallinnetaan
Lohko ”Verotusoletukset” on olemassa vain sivuston ranskankielisessä versiossa. Muualla veroa ei mallinneta lainkaan: kassavirta verojen jälkeen on sama kuin kassavirta ennen veroja.
Ranskassa ”Vuokrauksen tyyppi” ohjaa loput: ”Kalustamaton vuokraus”, ”Kalustettu vuokraus” tai ”Ei veromallinnusta”. Luettelo ”Verojärjestelmä” mukautuu valintaan — ”Mikro-kiinteistötulo (30 %:n vähennys)” tai ”Todellinen verotus (todelliset kulut vähennyskelpoisia)”, ”LMNP (todellinen verotus) + poistot” tai ”Micro-BIC (50 %:n vähennys)” — minkä jälkeen ilmoitat oman ”Marginaaliveroprosentti”-arvosi ja ”Sosiaaliturvamaksut”. Taso ”Asiantuntija” avaa vähennykset, poistot ja luovutusvoittoveron erittelyn.
Tärkeää!
Verolaskelma on yksinkertaistettu arvio: säännöt riippuvat henkilökohtaisesta tilanteestasi.
Mallinnuksessa eivät ole mukana suurten luovutusvoittojen lisävero, kulujen ja töiden kaavamaiset vähennykset, kiinteistötulon tappio eivätkä mikroverotusmuotojen ylärajat. Keskustele kirjanpitäjän kanssa ennen sitoutumista.
Vertaile kahta kiinteistöä
Välilehti ”Vertaa” asettaa rinnakkain kohteet ”Kiinteistö A” ja ”Kiinteistö B”, kummallakin kolmetoista kenttää, esitäytettyinä esimerkkiarvoilla ja välilehdestä ”Yksittäinen kiinteistö” riippumatta. Taulukko vertaa kokonaisinvestointia, lainaa, kuukausierää, kassavirtoja, tuottoja, tasapainovuokraa, LTV-astetta, riskipisteytystä ja arvosanaa ja nimeää rivi riviltä kohdan ”Voittaja”.
Testaa kestävyys skenaarioilla
Välilehti ”Skenaariot” toistaa kolmesti sen, minkä syötit välilehdellä ”Yksittäinen kiinteistö”: ”Varovainen” (vuokra −5 %, vajaakäyttö +2 prosenttiyksikköä, kulut +10 %, korko +0,5 prosenttiyksikköä), ”Perusskenaario” (omat tietosi, ainoa kortti jossa arvosana näkyy) ja ”Paras skenaario” (vuokra +5 %, vajaakäyttö −1 prosenttiyksikkö, kulut ennallaan). Kaksi reunakorttia näyttävät eron perusskenaarioon. Sijoitus on kestävä, jos varovainen skenaario tuottaa yhä hyväksyttävän kassavirran.
Tulosta tai lataa laskelma
Oikean yläkulman valikko ”…” tarjoaa toiminnon ”Tulosta”, joka avaa taitetun laskelman uuteen välilehteen, sekä toiminnon ”Lataa” muodoissa Adobe PDF, Word ja Open office. Asiakirja sisältää arvosanan, tulokset, omat tietosi, myynnin ja vuosiennusteen — myös tasolta ”Aloittelija”.
Vain välilehti ”Yksittäinen kiinteistö” viedään tiedostoon: vertailua ja skenaarioita ei. Jos kentissä on ristiriitoja, vienti keskeytyy ja virheet näytetään.
